www.superhaber.tv/kira-gelirlerinin-beyaninda-ozellikli-hususlar-44907-makale

KİRA GELİRLERİNİN BEYANINDA ÖZELLİKLİ HUSUSLAR

Yine Mart ayı geldi. Malum, bu ay gelir vergisi mükellefleri için 2016 yılı gelirlerinin beyan edildiği/edileceği aydır.

Beyan için son tarih ise 25 Mart hafta sonuna denk geldiği için 27 Mart Pazartesi’dir. Gelir Vergisi mükellefleri arasında kira geliri elde eden bir çok kişiyi  ilgilendiren husus ise bu gelirlerinin beyanının nasıl olacağıdır.

KİMLER BEYANNAME VERECEK?

Beyana tabi geliri, sadece gayrimenkul sermaye iradından yani kira gelirlerinden ibaret olan mükelleflerden;

·        2016 yılında (1 Ocak - 31 Aralık 2016 tarihleri arasında) tahsil ettiği konut kira geliri 3 bin 800 TL’yi aşanlar,

·         İşyeri kira geliri elde eden ve bu gelirleri üzerinden tevkifat (vergi kesintisi) yapılanlardan, 2016  yılı kira gelirlerinin brüt tutarı (vergi kesintisi yapılmadan önceki tutarı) 30 bin TL’yi aşanlar, 

·        Hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerden, 2016 yılında elde edilen konut kira gelirinin        3 bin 800 TL’yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 30 bin TL’yi aşanlar,

·        Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz olarak tahsis edenler,

·        Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkân, mağaza veya depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,

·        İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere veya yabancı elçiliklere) kiralayanlar,

·        Diğer mal ve haklardan (örneğin, özel taşıt veya makine kiralamalarından) kira geliri elde edenler,

yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.

Peki kira geliri elde edenlerin, beyanname verirken dikkat edeceği hususlar nelerdir?

BEYANDA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Kira gelirleri beyan edilirken, 2 farklı yöntem vardır. 

Birincisi: Götürü gider yöntemi,
İkincisi: Gerçek gider yöntemi.

Hangi yöntemin daha avantajlı olduğuna siz karar vereceksiniz. Ancak yazımızı dikkatlice okuduğunuzda kararınız netleşecektir.

Götürü gider, hiçbir  masrafınız olmasa bile, yıllık kiranın (istisna sonrası), yüzde 25’ini düşebilmeniz anlamına gelir.

Kira geliri elde edenlerin, “götürü veya gerçek gider” yöntemlerinden birini seçerken, dikkat etmeleri gereken “bir nüans” var. Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl süre ile bu yöntemi uygulamak zorundadırlar.

Götürü gider uygulamasında, yıllık konut kira gelirinden; 

·        önce 3.800 TL lik istisna düşülür,

·        sonra %25 götürü gider.

Eğer ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, (örneğin tüccar,esnaf, doktor,avukat) bu istisnadan yararlanamaz. 

2016 yılında ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı ile emekli aylığı, emekli ikramiyesi ya da kıdem tazminatı dahil toplam gelirleri 110 bin lirayı aşanlar bu istisnadan yararlanamazlar.

İSTİSNA SADECE KONUT KİRA GELİRLERİNE UYGULANIR

1.      3.800 TL’lik istisna uygulaması, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için söz konusudur.

2.      Bu tutardan sonra kalan tutarın yüzde 25’i “götürü gider” olarak düşülecektir.

3.      İstisna + götürü gider toplamı, yılık kira gelirinden indirilmektedir.

·        Örneğin, 2016’’da 9 aylık kira tahsil edildiyse, tahsil edilen kira beyan edilecektir.

·        Geçmiş yıl/yıllar tahsilatı, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.

Örneğin: 2014 ve 2015 yılları kira gelirleri topluca 2016 yılında tahsil edilirse, 2016 yılının geliri sayılmaktadır.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE KONUT KİRA GELİRİ  İÇİN HİÇ VERGİ ÖDENMEYEBİLİR

Eğer kira geliri ile ilgili aşağıda belirtilen giderler varsa, yapılacak hesaplamalara göre gerçek gider yöntemi, daha avantajlı ise, götürü gider yöntemini yerine  gerçek gider yöntemini seçmek daha avantajlı olacaktır.

a-Konutunu Son 5 Yıl İçinde Alanlar Çok Avantajlı

Kira geliri elde edilen konut, son 5 yıl içinde satın alınmış ise  önemi bir  avantajı bulunmaktadır.

“Gerçek gider” yönteminin tercihi halinde, konutun satın alma bedelinin, yüzde 5’i kira gelirinden düşülebilmektedir. 2012’den önce satın alınan konut için bu avantaj söz konusu değildir.

- Yüzde 5’lik indirim, sadece bir konuta uygulanabilir.

- İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller, yüzde 5’lik gider indiriminden yararlanamaz.

b-Banka Kredisi İle Alınmış olan Konutun Faiz Gideri

Kiraya verilmiş olan ev veya işyeri, banka kredisi kullanarak satın alınmış ise, “ödenen faizler”, kira gelirinden düşebilmektedir. .
Buradaki ince nokta; bankaya yapılan ödeme değil, bu tutarın içinde yer alan kredinin  “faizlerin” indirebilmesidir.

c-Evini Kiraya Veren Kendisi De Kiracı İse Ödediği Kira Gideri

Sahibi bulunduğu konutun kiraya verilmesi halinde, kendileri de başka bir evde  kira ile oturulması durumunda, ödenen kira bedeli tahsil edilen kiradan indirebilmektedir.

d-Konutun Amortisman İndirimi

Kiraya verilen konutun satın alma bedelinin (tapu harcı dahil) yüzde 2’si “amortisman” olarak, yıllık kira gelirinden indirilebilmektedir.

d-Emlak Emlak Vergisi, Bakım- Onarım Gideri

Kiraya verilen  gayrimenkullerin (konut veya işyeri); 

- Emlak vergileri,

- Kiralanan konutun bakım onarım gideri, 

- Sigorta giderleri,

 - Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar da,

kira gelirlerinden gider olarak düşülebilmektedir.

HEM İŞYERİ HEM KONUT KİRA GELİRİ OLMASI HALİNDE BEYAN

Konut kirasının, 2016 yılı istisna tutarını (3.800 TL’yi) aşan kısmı ile işyeri kirasının brüt tutarı, 30 bin lirayı aşıyorsa hem konut hem de işyeri kiraları beyan edilecektir.

Toplam kira, 30 bin lirayı aşmıyorsa, sadece konut kira gelirleri beyan edilecektir.

Birden fazla konuttan kira geliri elde edenlerde, 3.800 TL’lik istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır..

HİSSELİ KONUTLARDA İSTİSNA AVANTAJI

Kira geliri elde edilen konut birden fazla kişiye  (örneğin karı-kocaya) aitse, her ikisi de 3.800 TL’lik istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

EMEKLİ AYLIĞI VE ÜCRET GELİRİ OLANLAR

Kira geliri elde edenin SGK’dan (4/a), (4/b) veya (4/c) kapsamında emekli aylığı alması halinde, kira gelirini beyan ederken, emekli aylığı gelirini de beyan etmesi gerekmemektedir.

Kira geliri olanların, tek işverenden alınmış ücret gelirinin de olması halinde, tutarı ne olursa olsun ücret gelirleri beyan edilmeyecektir.

YURTDIŞINDAKİ VATANDAŞLARIMIZIN İŞYERİ KİRA GELİRİ İÇİN  BEYAN VE VERGİ  YOK

Yurt dışında yerleşik olan vatandaşlarımız, Türkiye’de elde ettikleri stopaja (vergi kesintisine) tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerini, tutarı ne olursa olsun Türkiye’de beyan etmeyecek.

HAZIR BEYAN SİSTEMİ

2012 yılından itibaren konut ya da işyeri kira gelirinizi hazır beyan sistemi ile verebilmenin kolaylığını  hatırlatmak isterim.

Hazır Beyan Sistemi, beyana tabi gelirleri sadece gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ-kira geliri), ücret, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iratlardan ibaret olan mükelleflerimizin beyannamelerinin Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından önceden hazırlandığı ve internet ortamında onayına sunulduğu, kullanımı çok basit bir sistemdir.

Bu sistemden; sadece kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve irat gelirlerini ayrı veya birlikte elde eden mükellefler yararlanabilecektir. Kira, ücret, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iradın yanı sıra ticari, zirai veya serbest meslek kazancı elde edenler sistem üzerinden beyanname veremeyeceklerdir.

Sisteme ve detaylı bilgiye Gelir İdaresi Başkanlığı’nın www.gib.gov.tr internet adresinden ulaşabilirsiniz. Sisteme kimlik bilgilerinizi girip özelgüvenlik sorularını cevaplayarak ya da herhangi bir vergi dairesinden ücretsiz olarak alabileceğiniz İnternet Vergi Dairesi Şifresi ile giriş yapabilirsiniz.